2025/10/27 08/04/41
住房贷款利息退税政策核心要点
退税资格与条件详解
必须是首套住房贷款：这是享受扣除的首要条件 。 实际发生贷款利息支出：贷款合同需在申请年度内有效，且实际发生了利息支出 。 已预缴个人所得税：只有在纳税人于年度内取得综合所得收入或经营所得收入且已预缴个人所得税的前提下，才有可能因为增加房贷利息专项附加扣除而产生退税。如果取得收入但没有预缴过税款，则不存在退税的情形 。 扣除期限未满：扣除期限最长不超过240个月。如果贷款提前还清，则剩余月份不再享受扣除 。
退税金额计算与优化策略
夫妻间扣除比例选择：经夫妻双方约定，可以选择由其中一方扣除。对于夫妻双职工家庭，建议让高收入一方100%抵扣，这样可以最大化节税效果 。具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更 。 婚前各自购房的扣除选择：夫妻双方婚前分别购买住房发生的首套住房贷款，其贷款利息支出，婚后可以选择其中一套购买的住房，由购买方按扣除标准的100%扣除，也可以由夫妻双方对各自购买的住房分别按扣除标准的扣除 。
上海地区填报流程详细步骤（附材料清单）
- 1
准备材料：在开始填报前，请准备好以下材料（均需原件拍照或扫描）： 产权证明：如房屋所有权证、不动产权证、房屋买卖合同、房屋预售合同等 。 贷款合同。 还款流水或还款证明 。
- 2
登录APP并进入填报模块： 下载并登录“个人所得税”APP，在首页点击【专项附加扣除填报】 。 选择扣除年度（例如，办理2024年度汇算，则选择“2024年”）。 选择【住房贷款利息】项目，点击进入 。
- 3
填写基本信息与房贷信息： 确认本人基本信息（如手机号码、电子邮箱等）无误 。 填写房屋信息，包括产权证明、房屋坐落地址等 。 填写贷款信息，包括贷款方式（商业贷款/公积金贷款）、贷款银行、贷款合同编号、首次还款日期、贷款期限等 。如果后续提前结清贷款，应将贷款期限修改为实际贷款期限 。
- 4
选择扣除比例：根据实际情况选择扣除比例。如为婚前买房且本人为借款人，可选择100%扣除；如为婚后买房，需选择夫妻双方各扣或由一方扣除100% 。 - 5
选择申报方式： 通过扣缴义务人申报：由您的扣缴义务人（通常为任职单位）在为您办理工资薪金个人所得税预扣预缴时进行扣除，适合需要按月享受扣除的人群 。 综合所得年度自行申报：在年度汇算时一并享受扣除 。如果您在年度中间没有工资收入，但有劳务报酬、稿酬、特许权使用费等综合所得，或者忘记在预扣预缴时申报，可选择此方式，在汇算时补充享受扣除 。
- 6
提交申报：核对所有信息无误后，提交申报 。提交后，可等待税务机关审核。审核通过后，退税款项会退还至您指定的银行卡 。
常见问题与误区澄清
Q1：有房贷就一定可以退税吗？ A：并非如此。享受退税的前提是满足首套住房贷款条件，并且本人已预缴个人所得税。如果月收入未达到5000元的起征点，没有缴纳过个税，则无法享受此项退税 。 Q2：提前还清贷款后，还能继续扣除吗？ A：不能。贷款结清后，剩余月份不再享受扣除 。 Q3：住房贷款利息和住房租金可以同时扣除吗？ A：不可以。纳税人及其配偶在一个纳税年度内不能同时分别享受住房贷款利息和住房租金专项附加扣除 。 Q4：如果之前符合条件但忘记申报了，可以补报吗？ A：可以。如果因为不了解政策或忘记享受扣除，可以在办理个税年度汇算时（通常在次年3月1日至6月30日）补充享受扣除，之前预缴的税额就可能产生退税 。 Q5：改善型购房，第二套房能否享受扣除？ A：如果纳税人没有申报过住房贷款利息扣除，那么其按照首套住房贷款利率购买的第二套住房，可以享受住房贷款利息扣除 。
重要时间节点与政策期限
年度汇算时间：住房贷款利息专项附加扣除通常在每年的综合所得年度汇算期间（一般为次年3月1日至6月30日）办理申请或确认 。 专项附加扣除信息确认：每年12月需要对下一年度的专项附加扣除信息进行确认。如果信息没有变化，只需一键确认；如有变化，需及时修改 。 政策执行期限：需要注意的是，目前的房贷退税政策有效期至2025年12月31日 。符合条件的纳税人需在此时间点前申请。
专业建议与风险提示
如实申报：确保填报信息的真实性和准确性。所有提交的证明材料，如贷款合同、还款凭证等，需留存备查至少5年 。虚假申报会带来税务风险。 及时更新信息：如婚姻状况、联系方式、贷款情况（如提前还清）等发生变化，应及时登录个税APP更新专项附加扣除信息 。 警惕不实信息：所有操作应通过官方“个人所得税APP”完成，切勿轻信非官方渠道的所谓“代办”或“快捷通道”，谨防诈骗 。 关注地方政策动态：虽然住房贷款利息扣除是国家统一政策，但具体执行中，上海可能会有一些本地化的服务措施或提醒，建议留意国家税务总局上海市税务局官方网站或官方发布的信息。
